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L’auto-promotion en bonne voie en Alsace

Publié le 4 février 2009
par Webmaster

A Strasbourg, le chantier d’un premier immeuble en autopromotion va commencer à Noël, pour être livré fin 2009. Les initiateurs du programme Eco-logis ont dû faire preuve de patience…

En 2000, sept personnes s’associent pour inciter la ville de Strasbourg à réaliser un éco-quartier sur le modèle du quartier Vauban à Fribourg. Pendant 4 ans, près de 50 personnes s’investissent, mais ne rencontrent qu’un manque de volonté politique. Beaucoup se découragent... Les 6 restants en 2004 restreignent leur ambition à la construction d’un seul immeuble « en participation citoyenne et écologique, en mutualisant les énergies ». Trois ans passent encore, en réunions pour définir le programme (type d’habitat, valeurs fondant le projet, qualités environnementales, prix...), à trouver des architectes qui sauront gérer les demandes d’un groupe de 11 personnes, à attendre un an encore le permis de construire, sans savoir s’ils auront un terrain de la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS).
Fin 2007, une société civile d’attribution (SCA) peut enfin être créée pour acheter le terrain, les emprunts de chacun sont débloqués (à la fin de la construction la SCA sera dissoute, chacun devenant propriétaire de son lot). Tout autre montage juridique (association ou coopérative) a été refusé par la CUS. Ce que regrette Bruno Parasote, pilote du projet Eco-logis : « avec la SCA, qui nous a été imposée, nous avons dû payer la TVA sur le terrain, alors qu’une autre forme juridique aurait été une solution moins chère, même si le montage était plus compliqué ».

Les membres du collectif Eco-logis ont conçu eux-mêmes leur futur habitat

Un projet intergénérationnel
Qui sont les personnes qui se sont lancées dans un tel projet ? « Il y a une bonne répartition générationnelle, de 30 à 70 ans, des familles avec enfants, un retraité, des actifs… des professions diverses : enseignant, sage-femme, technicien, psy, fonctionnaire, secrétaire… la classe moyenne, pas des gros salaires, qui se sont trouvés par le bouche à oreille, ou par le site Internet. Et qui ont passé beaucoup de temps en réunions, pour arriver à tout choisir ensemble…Pour le fonctionnement, la SCI prévoit la délibération au nombre de parts détenues, mais on ne l’applique pas… on a réussi à trouver des solutions consensuelles après discussion, même sur des sujets compliqués comme l’électricité. Tout le monde a la capacité d’écouter et la sensibilité écologique est forte, et puis certains ont des lectures quotidiennes sur ces sujets », explique Bruno Parasote.
L’immeuble de trois étages, aux caractéristiques écologiques affirmées (structure bois massif, isolation renforcée, consommation énergétique 50 kWh/m2/an), comprendra 11 logements du studio au 6-pièces et des locaux communs. Assez proche du centre ville avec le tramway et une piste cyclable, il ne comptera qu’une place de parking pour deux logements.

…qui fait des émules
Depuis que ce premier groupe a « essuyé les plâtres » pour démontrer l’intérêt social et écologique de la prise de responsabilité citoyenne sur le logement, la municipalité et la société d’aménagement de la CUS sont devenues favorables à ce type d’autopromotion et un éco-quartier est en projet. Sept groupes sont maintenant en cours de gestation sur Strasbourg et la région, fédérés par l’association Eco-quartier Strasbourg. Pierre Zimmermann nous dit comment il est devenu autopromoteur : « Le groupe Eco-logis a fait des conférences qui ont rassemblé pas mal de gens ayant envie d’être acteurs et de sortir de la culture du lotissement. Et le contexte est devenu plus facile avec une municipalité plus sensible et plus écolo. Nous sommes une quinzaine de familles dans ce groupe, tous très motivés et convaincus par la nécessité d’un habitat économe en énergie, même si tous n’ont pas de bagage technique.
On a commencé par construire une grille commune d’analyse sur la localisation, la desserte, l’espace jardin, la proximité du centre-ville, un immeuble ou plusieurs, les priorités environnementales… que chaque candidat remplit ; puis on synthétise, on voit les points forts, les points négociables, pour définir un type de lieu et de projet. Une brochure de présentation du groupe a été diffusée aux élus, à la CUS, et nous avons eu des rendez-vous avec la municipalité. Maintenant chacun travaille soit sur le juridique, l’énergie, le type de construction, les contacts avec les élus… ».
Les différents groupes-projets échangent leurs ressources : « plus il y a de groupes, plus on pèse sur la municipalité » ajoute P. Zimmermann « on souhaite un partenariat avec la ville pour inventer une nouvelle forme d’acquisition des terrains, un montage juridique et financier novateur, pour compenser le coût du foncier qui est un frein pour les ménages moyens ».

Chantal Visscher

L’auto-promotion enfin en France ?

Le concept d’autopromotion est simple : des particuliers se regroupent afin de concevoir, financer et réaliser ensemble un projet immobilier, conçu pour répondre aux besoins d’espace, aux attentes sociales et aux possibilités de financement de chacun. Après un fort développement de cette solution en Europe du Nord (en Allemagne, des villes y réservent aujourd’hui 15 % du foncier destiné au logement : 150 projets réalisés dans la seule ville de Fribourg), des initiatives émergent en France.

En Allemagne, un groupe de cinq familles a pris l’initiative en 2004 de réaliser un groupement de maisons individuelles dans un quartier de la périphérie de Berlin

Les avantages sont nombreux :
_Les personnes conçoivent et réalisent des habitats correspondant à leurs besoins et attentes (espaces, équipements, qualité environnementale).
_Les programmes prévoient des équipements et espaces mutualisés (buanderie, salle de réunion, chambres d’amis, potager, etc).
_Le processus permet de rencontrer les futurs voisins bien avant l’emménagement et en partageant la réalisation du projet de passer à un voisinage choisi et non subi.
_L’autopromotion permet, à qualité égale, une économie de 15 à 20 % par rapport au marché privé : moins de frais de gestion, commercialisation, assurances et financiers et pas de marge bénéficiaire de promoteur privé. Une économie supplémentaire de 20 % peut être réalisée par la prise en charge de certains travaux de finition par les acquéreurs.

Une nouvelle voie plus durable
La promotion privée produit un habitat dont la durabilité est limitée par l’opposition d’intérêts entre producteur et usager. Le promoteur vend un produit qui est standardisé pour être rentable, et crée des ensembles sans mixité sociale ; il cherche naturellement le profit immédiat et ne s’intéresse pas à la notion du coût global. L’autopromotion sera plus qualitative du fait que le promoteur est l’usager final et qu’il conduit lui-même l’entreprise de construction de son habitat ; son objectif est la performance, la qualité d’usage et la valeur patrimoniale à long terme.

Un réveil de la société civile ?
Un développement durable du secteur du logement suppose une révision qualitative des objectifs et une remise en cause des pratiques. Les maîtres d’ouvrages publics ou semi-publics (bailleurs sociaux) sont dans une phase de transition. Pour les promoteurs privés, les changements culturels et techniques d’une démarche durable représentent des risques et des investissements.
La morosité actuelle du marché renforce encore l’inertie du secteur privé et la qualité environnementale ne fera pas partie de ses priorités dans un avenir proche.
L’autopromotion marquerait une évolution de la société civile vers plus de responsabilité, caractérisée par une démarche de citoyen responsable prenant en charge son besoin de logement et ne se contentant pas d’acheter un produit fini. Ce serait un témoignage de confiance en l’intelligence collective et un engagement à construire son cadre de vie à l’opposé de la démarche individuelle et isolationniste de la maison individuelle.
Saurons-nous aussi en France faire confiance à la société civile et diriger les énergies des particuliers vers l’autopromotion ? N’est-il pas temps de favoriser chez le citoyen l’initiative de « construire ensemble » son cadre de vie physique, mais aussi social ? Et ainsi, préparer un « vivre ensemble » plus convivial et plus solidaire ? On peut aujourd’hui affirmer l’existence des outils et que rien ne s’oppose fondamentalement à ce type de pratique.

Stefan Singer / Toits de Choix

En savoir + :
> Eco-quartier Strasbourg :Tél. : 03 87 24 11 73
http://ecoquartier.free.fr
> Autopromotion Sud France : Stefan Singer Tél. : 04 66 73 13 33
www.toitsdechoix.com

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